マンションで暮らす人やそこに訪れる人が快適であるためには、衛生管理や清潔さは欠かせません。
建物の適正な清掃は、資産価値を維持できる最良の道でもあります。
大切な建物を長く活用するために、私たちは年間計画に基づいて、効率よく、かつ効果的に、各種清掃作業をしております。お客様とのミーティングも定期的に実施。プランの修正や頻度の追加といったご要望にも、迅速に対応いたします。
そして何と申しましても、烏山のマンション清掃の最大のポイントは「提案力」です。
当社は、自らもマンションを保有しており、マンションオーナーとして、日々発生する問題に向き合っております。中でもマンションの清潔感を左右する問題は、早期に解決しないと入居率の低下を招いてしまう、ということを痛感してまいりました。
オーナー会などにおいて、他のマンションオーナーの方々からも、以下のような相談をよく頂きます。

• 床の洗浄を定期的にお願いしているけれど、綺麗になっているのか良くわからない
• 入居者から"ゴミ置き場が汚い"と、いつもクレームを受ける
• 日常清掃はやっているのに、外壁の汚れのせいで築古に見える

以前は、烏山が所有する物件でも、同様の問題が発生しておりました。その都度、管理者でもある私たちは、自社物件の問題を通して、様々な解決のノウハウと経験を積んでまいりました。
「日頃の清掃の管理の不透明感」は、多くのオーナー様が感じていらっしゃることでしょう。私たち烏山は、自らが不動産オーナーでもあるからこそ、「烏山独自の目線」で、清掃作業の提案ができると自負しております。単に「汚れているから清掃する」のではなく、築年数や入居者様の属性といった「マンションの構成要素」も踏まえた適切な作業計画と、その運用により、マンションの価値と入居率の向上に貢献いたします。

マンション管理においては修繕計画が必須であるのと同様に、マンション清掃においても「清掃作業計画」を立てる必要があります。作業計画のプランニングに際しては、お客様との契約業務を漏れなく遂行することだけが大切なのではありません。日常的に処理する汚れと定期的に処理する汚れを区別することが、効率性の向上につながり、安定した清掃サービスを高水準でご提供できるのです。烏山では、自社物件の清掃実績から、「綺麗を維持する日常清掃」「汚れを落とす定期清掃」「応用力のある特別清掃」という3つの清掃区分を設定。これらを効果的に組み合わせ、サイクルの様に稼働させることによって、常に清潔で快適なマンションを目指します。

いわゆる「なんとなくマンションが汚い」と感じるのは、この業務サイクルにずれが生じているケースです。
低頻度の日常清掃は、蓄積したゴミと汚れに対応しきれず、綺麗にしきれないまま、次の清掃日まで汚れが放置されてしまうことになります。その逆に、高頻度の定期清掃は、綺麗な状態を継続できますが、費用が高額になるだけでなく、洗剤の短期使用により建物の建材などが痛む危険性もあります。（※汚れの状況・建材・洗剤の種類によります）
烏山では、作業の意味や特性を理解したビルクリーニング技能士が、お客様のマンションに最適なプランニングをご提案します。
また作業計画の稼働状況や効果、正しい業務遂行がされているかなどをチェックするために、烏山では清掃品質評価制度を採用。建築物清掃管理評価資格者（通称インスペクター）や清掃作業監督者などの有資格者が、清掃に特化した巡回点検を行っております。

マンションの共用部は使用頻度が高く、人の往来や使用状況、天候などによって、様々な汚れが日々発生しています。

• チラシが散乱したエントランス
• 様々なゴミが混載しているゴミ置き場
• 指紋だらけの鏡やガラス、ステンレス
• 周辺のタバコの吸い殻や鳥の糞

閑静な住宅地でも都市部でも、建つ場所に関係なく、マンションの美観に影響を及ぼすゴミや汚れは、数多く存在するもの。これらを日常的に除去していかなければ、翌日、翌週と、どんどん蓄積されてしまうのです。
日常清掃の作業範囲は下記の様なものが挙げられます。作業する範囲を明確にし、効率的かつ効果的な作業が必要です。お客様とのお打ち合わせで清掃作業計画・清掃仕様を決定し、より現場に合った効果のある清掃を提供いたします。

主な日常清掃の業務範囲

上記の項目に加えて重要なのは、頻度の設定です。
例えば、エントランスやゴミ置き場は汚れやすく、頻回に作業しなければなりませんが、マンション外周部の排水口や非常階段の扉の除塵などは、通常、それほど頻繁に作業する必要はありません。
烏山では、日常清掃を「綺麗を維持する」清掃と位置付けているため、日常清掃の頻度は「週3日～」をお勧めしております。現場の規模にもよりますし、ご予算の範囲内に収めることはもちろんですが、マンションの美観を維持するためには必要な頻度であると考えています。
また、日常的に現場へ赴くことで、スタッフがマンションの変化にいち早く気づくことができる、というメリットもあります。オーナー様ご自身が常に建物の状態を見て回ることの難しい昨今、清掃スタッフがマンションの状態を確認することは、とても重要です。烏山の提案力の確度を高めるためにも、マンションの「現場をいち早く把握する」ことを社員一同心がけております。

烏山の定期清掃は「汚れを落とす」ことを重要視しています。綺麗を維持することを目指す日常清掃とは、下記の点で大きく異なります。

• 専門性が高く、かつ重点的な清掃を行います。
• 日常清掃で除去しきれなかった汚れはもちろん、高所や外壁なども作業が可能です。
• 高圧洗浄機やポリッシャー、エクストラクターなどの機器を活用することにより、人力では除去できない汚れも短時間かつ高出力で綺麗にします。
• 長尺シートや塩ビ系床などに使用している床維持剤を、定期的に洗浄・再塗布・剥離洗浄することができ、床材の保護や美観の維持が可能になります。

定期清掃は年間作業計画により計画し、汚れ具合や使用状況に応じて、頻度の調整をします。適切な頻度を計画することで、作業のムラやコストの無駄を防ぐことができます。

作業頻度の一例（建物や作業計画によって様々です）

烏山では、作業の品質だけでなく、お客様との信頼を深める「対応・姿勢」にも品質が必要だと考えています。「烏山の品質」を確保するために大切なのが、当社の「PDCAサイクル」。「P（プラン）」「D（ドゥ）」「C（チェック）」「A（アクション）」のサイクルを循環させ、常に業務を向上させることを目指しています。

烏山では、マンションオーナーであるお客様が求める品質を「見える化」するために、清掃仕様書や清掃計画書を作成しております。
日常清掃では作業箇所や作業日数の設定、定期清掃では作業方法、作業人数など作業の種類によって作り分け、効果を期待できる計画を提案します。
設定内容はマンションの規模や構造により様々ですが、一貫しているのは、オーナーであるお客様と、マンション入居者様の安心と快適の確保です。マンションの美観を維持向上させるだけでなく、そこで暮らす皆様の快適さを目指し、作業のプランニングをしています。

確実で効果のある清掃業務のためには、作業手順書（マニュアル）が欠かせません。当社では、マニュアルを「オーナー様、お客様の満足度維持のベースライン」と位置付けています。作業品質の標準化を図り、業務に携わるスタッフ全員がバラツキのない高品質な清掃を提供いたします。
マニュアルには、「目に見える清潔：ハード面」と「感じ取れる清潔：ソフト面」をお届けできるように、作業時間や項目、資機材の使い方に至るまで細かく明記。マンションそれぞれの特性に応じたマニュアルを、現場ごとに独自に作成しています。また、清掃スタッフや巡回スタッフの、ふとしたひらめきによる工夫も積極的に採用。一度作ったらそれで終わりではなく、現場の意見を取り入れながら定期的にマニュアルを更新していくことで、より良い作業品質を追求。これにより、作業のマンネリ化やスタッフの癖による作業ムラを防ぐことができるのです。
こうして作られたマニュアルは、人材教育にも応用。烏山の経験値として活用しています。いわば、「逆マニュアル化」。各現場のケースバイケースから生まれた知恵を、烏山のマインドに反映させているのです。このように、実際に現場で生まれた"活きた意見"を取り入れることで、会社全体の作業品質を日々改善しています。
また、私たちは安全衛生にもこだわっています。マンションには駐輪場や避難階段など多くの死角があります。お客様や入居者様だけでなく清掃スタッフ自身をも守るため、転倒や衝突を発生させない安全な清掃作業を心がける姿勢も大切。このようなことも盛り込んだ多角的なマニュアルを活用し、烏山の社員やスタッフ全員が、プロとしての意識を高めています。

烏山の提供する作業品質が、お客様が求めている品質に合致しているのかを、当社の有資格者（清掃作業監督者・ビルクリーニング技能士・建築物清掃管理評価資格者）がインスペクションを実施。定期的に評価いたします。マンション内でも特に汚れやすい箇所や、行き届いた清潔さが求められる箇所に重点を置き、点検します。
清掃業務は一過性の性質が強い業務です。どれだけきちんと作業したとしても、人が利用すればまた汚れてしまいます。インスペクションでは、発生している汚れが「以前から付着しているのか」「最近付着したものなのか」を見極め、現場スタッフに対し、技術に関するアドバイスを行い、作業改善、清掃効果の向上を図ります。
下記はマンションにおける主な点検項目とポイントの一部です。

お客様と交わした清掃作業計画に基づき実施した清掃に対し、その効果やインスペクションの評価を踏まえて、マンションの美観の維持向上に活かすご提案をし、お客様のご要望をお伺いします。
当社では、お客様がマンションの「今」を把握できる報告書を提出しております。日常清掃や定期清掃が間違いなく仕様通りに実施されたことを明記した確実な報告書によって、作業計画の確かな運営と作業効果を、お客様ご自身に納得して頂くことができます。
報告書には、報告事項以外の連絡事項や相談事項を記載。それぞれに現状把握の6項目を活用し、明確かつスマートで伝わりやすい工夫をしています。
私たち烏山もマンションの所有を通して、現場の不透明さを感じる経験が幾度かありました。

• 「日常清掃の報告書、半年以上異常なし。悪いことではないけど本当に異常はないの？」
• 「定期清掃の報告書に写真を付けてくれるけれど、コメントが無い。何を伝えたかったの？」

私たちは、物件の所有者であり管理者でもあるという、双方の視点を経験している烏山だからこそ提案できる、「痒い所に手が届く報告書」を作成します。

マンションの設備の中で一番環境衛生にこだわらなければならない場所。それは「ゴミ集積場」です。ゴミの混載による環境負荷の増加、生ごみや汚水が蓄積して不衛生な状態が続いたことによる害虫や異臭の発生など、意識して維持改善をしていないと、見た目にも衛生的にも好ましくない状態になってしまいます。不衛生なゴミ集積場には入居者様も入りにくく、集積場の入り口付近にゴミを置いてしまいがちです。集積場の奥までごみが捨てられずに、入り口周囲にごみがあふれ出す、という事態が起きてしまうことも。烏山では、衛生的で入居者様に利用しやすいゴミ集積場を目指し、改善に取り組んでいます。

この経験を、同じ悩みを持つ他のマンションオーナーのお客様へご提案させていただくために、試行を重ねています。合言葉は、「ここでエコ、ここからエコ」。試験段階ではありますが、自社所有マンションを通して、検討・実施を繰り返しているところです。
また烏山は、環境省の定める「グリーン購入法」に倣い、環境への負荷軽減を目指し、サステナブルな社会の実現に貢献します。環境保護に対する意識が高まっている近年、使用後の分解スピードが速く、環境に優しい成分を含有した洗剤が多くなっています。どの様なマンションであっても、日常清掃や定期清掃では、様々な洗剤を用いています。私たちが使用した洗浄汚水が浄化槽を傷め、機能を低下させてしまう危険性も考えられます。マンションの快適さを追い求める私たちは環境対策についてもこだわる必要があるのです。適正な濃度と使用量を順守しないと環境負荷の増加だけでなく、洗剤を使用するスタッフの健康も脅かします。烏山では、洗剤の安全な使用に関するマニュアルの順守徹底を行うだけでなく、洗剤そのものにも理解を深め、スタッフの知識と労働安全の向上に努めています。
様々な汚れに対し、物理的・化学的・生化学的など多様なアプローチで検討することで、省エネ、少量かつ短時間で洗浄作業を完了することも実現することができるのです。

烏山の「夜間巡回」とは、夜間帯のマンションの状態を、ビルメンテナンスの視点から確認する作業です。オーナー様であっても、ご所有マンションの「夜の状態」を把握されている方は、意外と少ないのではないでしょうか。烏山では、季節や時間によって変化する周辺環境の明暗や建物の表情を現場で捉え、「問題点はないか」「どう解決したら良いか」を検討し、新たな発見や問題解決に向けたご提案をしております。

なぜ、マンションの夜の状態を確認することが必要なのでしょうか。

マンションのエントランスは、"建物の顔"です。訪れる方に安心感と親しみを与えたり、スタイリッシュ感や上品さを演出したり、マンションのイメージを決定づけます。夜間になれば照明が灯り、日中とはまた異なった表情が映えることでしょう。エントランスでは、行き届いた清掃によって、そのイメージを保つことが大切です。
けれどもマンションに実際に住んでいる方にとっては、エントランスがすべてではありません。マンションには、非常階段や駐車場、駐輪場、ごみ置き場など、さまざまなエリアがあります。こうしたエリアは建物の正面ではなく、側面や裏手に位置していることが多いでしょう。そのため正面出入口と比較すると、日中でも少し暗いイメージがありますし、夜間になればさらに暗くなる可能性もあります。マンションに入居される方々は、これらのエリアを日常的に利用される中で、夜間ならではの問題点や怖い思いをした経験を秘かに抱えていらっしゃることがあります。

• 「夜の駐輪場は暗くて怖い」
• 「ごみ置き場の照明、スイッチ入れても点灯するのが遅い」
• 「この死角に不審者が潜んでいたら…」

ひとつひとつの悩みは小さいかもしれません。しかし改善せずにいると、入居者様はこうした悩みや不満を、日々、積み重ねていくことになってしまいます。「あえて夜間に巡回する」。それは、マンション入居者の方々と同じ視点をもつ手段の一つであると言えます。

夜間巡回では、照明器具の球切れや故障を見回ったり、調査点検をするだけではありません。「この照明は効果的に照らしているのか」「スイッチ式ではなく、人感センサーで点灯する照明の方が良いのではないか」「共用部の点灯タイマーは適正かどうか」など、一歩先の改善を見出すことができます。建物が安全で安心であり続けることは、入居者満足度を向上するだけでなく、近隣の治安維持にも貢献できると考えています。死角を照らし、過剰ではない適正な明るさの建物は、不法投棄や犯罪の抑制につながります。近隣の治安が安全であることも、選ばれ続けるマンションを目指すために重要なポイントです。 烏山では自社マンションで夜間巡回を行っていますが、他のオーナー様物件でも、オプションとして夜間巡回をご提案しています。年1回～2回実施しており、ご報告の際には、「うちのマンションの周りが、夜はこんなに暗いなんて気づかなかった」「非常階段が真っ暗だった」などのお声を頂いております。
烏山では、建物利用者様にとって良い環境づくりを第一に考えております。マンションに住んでいる方が、真に暮らしやすいと感じられる環境の構築をお手伝いいたします。

「マンション入居者の方々のご意見、ご要望を伺う」。
マンションを運営するうえでの理想ではありますが、「現実的には難しい」というお声をよく伺います。お一人おひとり聞き取りするわけにもいきませんし、アンケート調査には手間もかかります。また、マンションへの不満や要望が次々に寄せられて、対応しきれなくなるかもしれない、というご不安もあるかもしれません。
一方、入居者の皆さまも、日々感じる不満や要望を「誰に言ったらよいのかわからない」「言うことで住み続けられなくなったら困る」という方もいらっしゃるのではないでしょうか。

こうしたマンションオーナー様と入居者様の思いを橋渡しをするのが、烏山の「住み心地アンケート」です。
私たち烏山では、マンションの清掃や設備点検、夜間巡回などで発見した問題点を改善することで、安心安全な建物を目指しています。しかしそれらの改善が、果たして入居者様のニーズとかみ合っているのか、求められていることを実現できているのか、確認する機会が必要ではないかと考えました。
そこで、自社所有マンションで「住み心地アンケート」を実施。アンケートを通じて、入居者様の本当の声を聞き、ご要望に応えることで、入居者様の満足度を向上させ、安心して住み続けていただけるマンションを実現させてきました。「入居者さまが住みやすさを実感できるマンション」を、私たちもまた実感できるのです。
アンケートによって、「以前からエアコンから異音がする。正常に動いてはいるけど…」「自動ドアの開閉速度が少し早く、両手がふさがっているときには不便」など、入居しているからこそ気づくことができる、貴重なご意見を把握することができます。また、故障して動かなくなる前に不具合の情報をキャッチすることで予防保全でき、かえってコストカットにつながった事例もあります。

マンションに求められる要望は、時代とともに変化していきます。たとえば昨今の新型コロナウイルス感染対策の一環から、自宅で勤務する方も増え、在宅率が増加しました。この結果、今まで以上にマンションに対する意識が高まったように感じています。最近のアンケートでは、「自宅でも快適に仕事ができる環境」「備え付け家具」など、これまでとは異なったご希望が多く目にとまります。社会の変化とともに、マンションも変化していく必要があるのでしょう。新規の入居者様に選ばれることも、もちろん大切ですが、まずは既存の入居者様の満足度を向上させることで、末永くお住まいいただける「活気のあるマンション」「選ばれ続けるマンション」になっていくと、烏山は考えております。

マンションの衛生環境や設備の正常運転というハード面のメンテナンスには、もちろん、徹底した管理・改善が必要です。ここに、ソフト面である「入居者様の視点とニーズの把握」が加われば、ハード面の管理・改善も、より正確で的確に実施でき、入居者様の満足度向上につながるのではないでしょうか。求められ、選ばれ続けるマンションの実現に向けて、烏山は、入居者様との対話を続けてまいります。